德必文化IPO：主营业金融30条务存重大隐患 研发费

《云创》文/张彦

上海德必文明构思工业开展（集团）股份有限公司（以下简称“德必文明”）主营文明构思工业园区的定位、规划、改造、招商和运营处理，是继锦和商业、圣博华康之后第三家行将迈入资本商场的以文明构思工业园为主业的公司。

德必文明此次拟在创业板上市，征集资金5.7亿元，方案用于园区才智精装一体化晋级项目、星光德必易园项目、德必岳麓WE项目、研制中心建造项目及弥补流动资金。

据招股书发表，德必文明运营形式包含承租运营、参股运营及受托运营，其间承租运营是其主要运营形式，浅显来说便是“二房东”，既然是“二房东”的运营形式，那么问题就来了，这个职业需求研制费用吗？募投项目中的研制中心建造项目真的有必要吗？别的，《云创》注意到，德必文明作为一个“二房东”，其所运营的这些园区存在承租坐落划拨土地上的房子及承租房子地点土地的实践用处与规划用处不一致问题，这个问题很或许导致这些园区被扣上违章修建的帽子，然后面对被撤除的巨大危险。

携严峻瑕疵闯关创业板

关于文明构思工业园这个职业来说，产权手续不完全、相关方针实施细则缺失、土地运用合法性一直是困扰这个职业的问题，其间，特别以土地运用合法性问题最为杰出，因而，土地运用合法合规性问题也是监管层要点重视的问题，已成功上市的锦和商业前两次IPO被否便是前车之鉴。

据招股书发表，德必文明的部分园区存在承租坐落划拨土地上的房子及承租房子地点土地的实践用处与规划用处不一致问题。截止至2019年12月31日，公司承租运营的39个园区项目中17个园区承租的修建物地点土地运用权系物业产权方以划拨方法获得，25个园区修建物地点土地的实践运用状况与规划用处不一致，存在瑕疵的园区占比超越六成。

土地运用合法性问题或许为德必文明带来许多危险，其间最严峻的便是其所运营的园区被扣上违章修建的帽子，并带来或许被撤除的危险。现在，大多数文创园区都面对着改变用地性质难度大，不处理改变在后续改造中立项规划、建造施工、安监消防又无法经过的状况，因而，许多企业为了留下客户则逼上梁山的采用了“未批即建”的方法，过着“刀尖上舔血”的日子，当年闹得沸反盈天的上海江场西路220号文创园项目因“违法修建”问题被撤除便是典型的比如。

别的，德必文明租借运营的房产还存在无产权、典当、查封等瑕疵。其间，德必文明租借运营的房产大多是老旧修建改造再租借，许多房子并无产权证书，这也为今后的运营带来的危险。而典当问题则就比较严峻了，2017年，德必文明子公司德莘文明从上海仪华服饰承租七星园区，该园区已被后者典当给债权人，之后因为上海仪华服饰堕入债款危机被债权人申述，七星园区后续的承租权存在被免除的危险，所以德必文明出于慎重当年一次性计提减值丢失高达1090.10万元，占当年净利润50%以上，而现在公司运营的德必虹桥绿谷WE"园区就存在已被典当的状况，并不扫除后续产生上述状况的或许性。

研制费用去向成谜

德必文明给本身的定位是从事文明构思工业细分范畴的园区处理服务，归于“轻财物、重构思”的文明构思工业。在“承租运营”的运营形式下，公司经过前期的商场调研，以租借方法获得具有改造增值空间的既有修建运营权，对其进行从头商场定位和规划；经过改造配套硬件设备、重塑修建风格和形象以及完善园区配套服务功用，将其打造成为契合文科创企业工作和运营需求的园区；经过招商和后续运营处理为文科创企业提供优质服务。

尽管招股书中德必文明将本身事务包装的“巨大上”，但去繁从简，不便是“二房东”的事务吗？依据《上市公司职业分类指引》（2012年修订），公司所属职业分类为“L72商务服务业”；依据国家统计局发布的《国民经济职业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的职业分类为“L72商务服务业”之“L7221园区处理服务”，严厉意义上来说，德必文明应该归于房地产职业相关职业。